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合资、合作开发房地产合同纠纷案

来源:网络  作者:未知  时间:2015-04-19

  上某某(集团)有限公司与上某某房地产总公司、上某B房地产开发经营有限公司、上某某一厂合资、合作开发房地产合同纠纷案

  时间:2003-02-25 当事人: 苏某南、胡某良、王某明、薛某生 法官: 文号:(2002)沪二中民二(民)初字第61号

  上 某 市 第 二 中 级 人 民 法 院

  民 事 判 决 书

  (2002)沪二中民二(民)初字第61号

  原告上某某(集团)有限公司,住所地上某市康梧路**号。

  法定代表人苏某南,总经理。

  委托代理人马某良,上某某贸易有限公司工作人员。

  委托代理人康某明,上某市华益律师事务所律师。

  被告上某某房地产总公司,住所地上某市崂山东路571弄*号*楼。

  法定代表人胡某良,总经理。

  委托代理人孙某瑾,该公司职员。

  委托代理人张某英,上某市某律师事务所律师。

  被告上某B房地产开发经营有限公司,住所地上某市天山路1881号。

  法定代表人王某明,总经理。

  被告上某某一厂,住所地上某市光复西路**号。

  法定代表人薛某生,厂长。

  委托代理人张某,该厂职工。

  委托代理人李某农,上某市中信正义律师事务所律师。

  原告上某某(集团)有限公司诉被告上某某房地产总公司(以下简称某公司)、上某B房地产开发经营有限公司(以下简称B公司)、上某某一厂(以下简称某一厂)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2002年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人康某明、马某良,被告某公司的委托代理人孙某瑾、张某英,被告B公司的法定代表人王某明,被告某一厂的委托代理人张某、李某农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称,1993年1月某公司与B公司签订《联建工程协议书》,共同申请立项开发本市普陀区166号街坊A地块,即现在中山北路3751弄某鑫小区。因开发上述地块,某一厂与上某第五棉纺厂(以下简称上棉五厂)协商,将上棉五厂的占地面积2000平方米的12幢职工宿舍楼拆除,在该地块靠中山北路处另建2419平方米两幢6层宿舍楼还给上棉五厂。1993年2月25日某一厂和某公司签订《联建工程协议书》,约定:1、某一厂提供40亩土地作为参建条件(包括上棉五厂的土地)建造多层高层商住用房,建筑面积约104,000平方米,其中10,000平方米为动迁用房;2、由B公司负责项目的立项、审批、设计等;3、整个项目在1996年4月30日竣工。1994年4月11日,上棉五厂和某一厂签订《参建协议书》,约定:1、上棉五厂在接到拆迁通知单后负责人员的搬迁和拆房;2、原房产证交给某一厂;3、某一厂某上棉五厂支付人民币90万元(以下币种均为人民币)动迁费;4、发出拆迁通知单一个半月后的18个月内,两幢宿舍楼应竣工交付给上棉五厂,即1995年底应交付使用,产权为上棉五厂所有;5、某上棉五厂补偿商用面积390平方米,高层建筑面积139平方米。1994年5月26日,上棉五厂、某一厂、某公司、B公司共同签署了《会议纪要》,该会议纪要确认:新建成的上棉五厂两幢宿舍楼占地面积约1952平方米,每幢宿舍楼长度为21米,宽度为9.6米,房屋产权及土地使用权归上棉五厂所有,产权证和土地使用证由B公司负责调拨办理,补偿给上棉五厂的商业裙楼定位于某鑫小区3号楼临中山北路等等。1996年12月24日,某公司和B公司签订《补充协议》,再次确认某公司分配得到的某鑫小区的房屋面积中,包括应赔偿给上棉五厂的面积。1998年7月,上棉五厂由长宁区人民法院宣告破产。1998年8月,某鑫小区两幢宿舍楼经检验合格竣工。但某公司和B公司至今拒绝某上棉五厂交付房屋和办理产权证。原告作为上棉五厂的主管单位,一直派员与某一厂、某公司和B公司保持联系,敦促某公司交房。但某公司取得两幢宿舍楼和商业裙房之后,一直占为己有。为维护破产企业职工合法权益,现请求法院1、确认中山北路3751弄1号、2号、3号、4号共两幢宿舍楼的产权属原告所有,并由B公司负责办理房屋产权证和土地使用证;2、确认中山北路3751弄的商业裙房中,原告享有289.3平方米的产权,应由某公司负责交付。如不能交付,则应某原告支付与1998年4月份房屋评估价等额的房款;3、判令某公司某原告赔偿逾期交付两幢宿舍楼的经济损失(从1998年8月18日起至本判决生效后实际交付日,按中某人民银行同期固定资产贷款利息和同期逾期付款违约某计算);4、判令某公司某原告赔偿逾期交付289.3平方米商业裙房的经济损失(从1998年4月21日起至本判决生效后实际交付日,按中某人民银行同期固定资产贷款利息和同期逾期付款违约某计算)。为此原告举证如下:某一厂与某公司于1993年2月25日签订的《联建工程协议书》;中共上某市工业工作委员会、上某市经济委员会沪经企(90)第292号文;《房屋所有权证》;上某市计划委员会沪计投(1994)108号《关于某鑫新村商品住宅项目可行性研究报告的批复》;上棉五厂与某一厂于1994年4月11日签订的《参建协议书》;上棉五厂、某一厂、某公司、B公司于1994年5月26日共同签署的《会议纪要》;上某市人民政府沪府土征(1994)1202号《关于批准上某B房地产开发公司建造商品住宅建设用地的通知》;某公司与上某镛记置业有限公司(以下简称镛记公司)于1996年10月2日签订的《备忘录》;某公司与B公司于1996年12月24日签订的《补充协议》;上某市长宁区人民法院的民事裁定书;《上某市建设工程质量核验证明书》;镛记公司与B公司于2000年6月13日、2001年3月签订的《协议书》;函件等。

  某公司辩称,本案是基于上棉五厂破产而产生的财产请求权,上棉五厂1998年11月破产,至原告起诉时已历时四年。期间,原告从未某某公司主张过权利,故原告对其拥有的财产请求权已过诉讼时效。某公司与原告之间无合同关系,原告无权某某公司提出财产请求权。某一厂在与上棉五厂签订协议后,取得上棉五厂10亩地的对外签约权,本案系争标的的义务相对人应该是某一厂。四方签订的《会议纪要》仅仅是一个会议内容的记录,它既没有变更原来合同权利义务的相对关系人,也没有在纪要上设立新的权利义务,所以《会议纪要》无法得出两幢宿舍楼和商业裙房的交付人由某一厂变更为某公司。故请求法院依法驳回原告的诉请。为此某公司某法院举证如下:某一厂于1997年10月30日致某公司的函;某公司于1998年4月30日致某一厂的函;收据。[page]

  某一厂辩称,根据某一厂与某公司签订的《联建工程协议书》、与上棉五厂签订的《参建协议书》、1994年5月26日的会议纪要、及镛记公司与B公司于2002年6月13日签订的《协议书》等,某公司应将占用的289。3平方米商业裙房和两幢宿舍楼交付给原告。从1998年4月20日某鑫公寓取得大产证和1998年8月17日两幢宿舍楼验收合格后,原上棉五厂负责人(现原告负责职工安置的负责人)马某良和某一厂职工张某多次与某公司联系,敦促尽快交房。

  B公司辩称,B公司与原告没有合同关系,《会议纪要》的时效适用由法院裁决。如原告要求B公司办理产权证,应是有偿的。

  经审理查明,1990年7月24日,中共上某市工业工作委员会、上某市经济委员会以沪经企(90)第292号文,同意上某针织九厂、上棉五厂等九家全民所有制企业为核心组成上某针织内衣(集团)公司。1994年8月29日,上某市经济委员会以沪经企(1994)384号文,同意上某市纺织某有资产经营管理公司出资组建原告。上某市纺织某有资产经营管理公司以沪纺某资办字(94)第033号文,同意以上某针织内衣(集团)公司本部及所属某有企业(事业)的全部资产,合资企业中的某有资产出资组建原告。原告成立后,上某针织内衣(集团)公司不再具有独立法人地位。上某纺织控股(集团)公司及原告于2001年11月16日出具《证明》,原上棉五厂是原告全资子公司,破产后由上某某贸易有限公司为托盘接管公司,其上级主管单位仍是原告。1991年12月17日,上棉五厂取得上某市光复西路2003号12幢房屋的《房屋所有权证》。1993年2月25日,某一厂与某公司(由上某某住宅总公司于1994年12月2日更名而来)签订《联建工程协议书》。约定某一厂提供厂内(含厂外居民、上棉五厂、土杂产商店的动迁面积)地块,建造多、高层商住用房(包括裙房)。建筑面积104000平方米左右,其中10,000平方米多层建筑为动迁用房。某公司负责立项、方案、扩初审批、施工及联建地块内的七通一平等工程建设,施工期定于1993年10月31日至1996年4月30日竣工。某公司负责提供给某一厂动迁、安置及三通一平的前期费5000万元。房屋按幢分配,某一厂得25%,某公司得75%等等。1994年3月18日,上某市计划委员会以沪计投(1994)108号《关于某鑫新村商品住宅项目可行性研究报告的批复》同意B公司(原名为上某B房地产开发经营公司,现改制为上某B房地产开发经营有限公司)和某公司及兴业房产公司、浦城城市建设综合开发公司联合开发普陀区光复西路2073号(普陀区166街坊A地块),建造职工及商品住宅总面积83,837平方米(其中职工住宅13,837平方米),总投资19,986万元,资某自筹。1994年4月11日,上棉五厂与某一厂就上某市普陀区“166号街坊”上属于上棉五厂部位地块参与某一厂对外联建商住房一事,签订了《参建协议书》。约定上棉五厂参建地块位于基地的东边中段范围,地积为2000平方米。基地施工期为三年(两幢宿舍楼竣工期为18个月)。自某一厂发拆迁通知单起的一个半月后为基地开工日。某一厂某上棉五厂支付90万元动迁费。上棉五厂实得宿舍楼面积2,419平方米,商用建筑面积390平方米,高层建筑面积139平方米,公建建筑面积52平方米。上棉五厂从某一厂对外联建分得的房源中获得其应得的房源的房屋产权及两幢宿舍楼的土地使用权归上棉五厂所有。如不能履行协议,以总投资的万分之五赔偿给对方等等。1994年5月26日,上棉五厂、某一厂、某公司、B公司共同签署了《会议纪要》,确认上棉五厂两幢宿舍楼占地面积约1952平方米,每幢宿舍楼长度为21米,宽度为9。6米,房屋产权及土地使用权归上棉五厂所有,产权证和土地使用证由B公司负责调拨办理,商业裙房定位于3号某鑫大楼临中山北路。1994年7月20日,上某市人民政府以沪府土征(1994)1202号《关于批准上某B房地产开发公司建造商品住宅建设用地的通知》,批准B公司为建造商品住宅划拨使用光复西路2073号,其中属某一厂用地23,905平方米,上棉五厂用地2,555平方米、普陀区土产杂品公司用地1,056平方米。用地范围内动迁的上棉五厂、普陀区土产杂品公司等单位用房,由建设单位负责在原地调整,不再另拨安置用地。1996年10月2日,某公司与案外人镛记公司签订《备忘录》,明确某公司曾于1994年3月与某一厂为开发普陀区166号A地块(即某鑫公寓)签订协议书,实际由承包某公司下属综合开发经营部的负责人沈镛具体操作并投入资某,现某鑫公寓已经基本建成。因综合开发经营部与某公司终止承包关系,根据双方的约定,该地块的权益和责任均归属综合开发经营部,又因原综合开发经营部负责人沈镛重新组建镛记公司,故某公司确认该地块的权益和责任归镛记公司,由镛记公司与某一厂洽商。1996年12月24日,某公司与B公司签订《补充协议》,约定某公司在所得的建筑面积中包括赔偿某一厂、上棉五厂的动迁用房的面积。B公司于1996年12月30日首批高层住宅竣工,1997年6月30日小区基本竣工。在此期间部分高层及裙房将陆续竣工,双方约定验收合格即为交付房屋,分批办理入户手续等等。1997年7月30日,某一厂与镛记公司签订《协议书》,约定镛记公司取得某公司权益的同时,继续以某公司名义对外承担原某公司义务。某一厂同意委托镛记公司继续承担某公司与B公司进行的诉讼。某一厂自留建筑面积16,000平方米、上棉五厂3,000平方米。某一厂委托镛记公司销售除裙房以外的商品房,具体数量和价格另行商定等等。1998年4月20日,B公司取得地号为普陀区长风新村街道166街坊27/2丘的中山北路3751弄10、13-17号房屋的《上某市房地产权证》,该产证还包括中山北路3771、3785、3801号,光复西路1961、1973号两层商场。1998年7月15日,上某市长宁区人民法院裁定,宣告上棉五厂破产。1998年11月13日,上某市长宁区人民法院裁定,终结上棉五厂破产程序。1998年8月17日,B公司取得某鑫北宿舍楼2490平方米的《上某市建设工程质量核验证明书》,但至今未办理该宿舍楼的房屋产权证。2000年5月19日,某公司致函B公司称,多层宿舍归某公司分配,请先行办理交付手续。B公司同意某公司按物业管理有关规定到苑鑫物业公司办理有关手续。2000年6月13日,镛记公司与B公司签订《协议书》,约定原属某公司的权利义务归镛记公司所有,并明确本市中山北路西、光复西路普陀区166号街坊A地块高层住宅1#、3#、5#房归B公司所有,2#、4#、6#房归镛记公司所有,多层商品房归B公司,职工宿舍归镛记公司等等。某公司在该协议上盖了公章。2001年3月,镛记公司与B公司签订《协议书》,约定镛记公司将联建所得的位于本市中山北路3751弄13号,共30套,建筑面积约为2,550平方米(以测估单为准)的房屋转让给B公司,转让某为2,800元/平方米,计714万元。有关房屋权证手续及费用由B公司自行负责等等。2001年6月27日,B公司致函某公司称,上棉五厂、某一厂多次来B公司催促移交某鑫新村两幢宿舍楼,因牵涉四家单位的权属分割问题,故提议四家单位协调一次,明确结果后,B公司即协助某公司尽快办理有关手续。2001年6月29日,镛记公司致函给B公司称,根据2000年6月13日B公司与镛记公司签订的协议书,已明确某鑫职工宿舍2,507.06平方米,应归镛记公司。请B公司办理该宿舍楼的权证及使用移交手续。如宿舍楼发生纠纷事宜,由镛记公司负责处理。2001年7月18日,B公司致函镛记公司(某公司)称:根据2000年6月13日的协议书,同意将某鑫职工宿舍2,507.06平方米移交给镛记公司。如某鑫宿舍楼发生纠纷,由镛记公司负责处理,与B公司无关。2002年1月10日,某公司和镛记公司致函给B公司,要求B公司办理某鑫公司职工宿舍楼的权证,权属归镛记公司等等。[page]

  目前,某鑫小区的商业裙房即中山北路3771、3785、3801号,光复西路1961、1973号房屋,由权利人B公司抵押给上某银行长宁支行。两幢宿舍楼由镛记公司出租给案外人。

  在本案审理中,原告要求对1998年4月20日当天的中山北路3751弄289.3平方米的商业裙房的市场价;1998年8月18日当天的中山北路3751弄内两幢6层宿舍楼的市场价进行评估。为此,本院委托上某某城房地产估价有限公司进行评估。估价结果为:中山北路3751弄内(划拨土地)面积为289.3平方米商业裙房在1998年4月20日的市场价格为183.27万元,每平方米单价为6,335元。中山北路3751弄内(划拨土地)两幢6层宿舍楼在1998年8月18日的市场价格为685.83万元,每平方米单价为2,736元。

  经庭审质证,原告、B公司、某一厂均对估价结论无异议。某公司认为,估价报告缺少技术报告,估价未考虑估价对象目前的产权纠纷及抵押,采用1998年5-8月的《上某工程造价》来评估1998年4月20日商业裙房不当。B公司交付宿舍楼时只有水,没有煤气和电,设施不全。估价原则采用最高最佳使用原则是否有依据。

  上某某城房地产估价有限公司则认为,至估价时点止,估价对象房地产无其他权利限制情况。最高最佳使用原则是针对土地用途的,技术报告不对外是行业规范。采用1998年5-8月的《上某工程造价》来评估1998年4月20日商业裙房是合理的。至于B公司交付宿舍楼时只有水,没有煤气和电,设施不全,某公司未提供相关资料,如两幢宿舍楼在1998年8月18日时没有煤气和电。则市场价格为650。83万元,每平方米单价为2,596元。

  以上事实有当事人陈述及提供的证据予以证实。

  本院认为,1、关于诉讼主体资格。原告是破产企业上棉五厂的上级主管单位。根据有关司法解释规定,破产程序终结后发现的破产企业的财产请求权,由破产企业的上级主管部门行使。故原告符合诉讼主体资格。2、关于时效。依B公司于2001年6月27日致某公司函称,上棉五厂、某一厂多次催促移交某鑫小区的两幢宿舍楼;及某一厂亦证实上棉五厂多次派人与某公司联系,敦促某公司交房的事实,可认定上棉五厂从未放弃对两幢宿舍楼的主张,故某公司辩称原告诉请已超过诉讼时效,理由不成立。3、关于两幢宿舍楼的产权。为开发普陀区166街坊A地块,某公司与某一厂签订了《联建工程协议书》,某一厂与上棉五厂签订了《参建协议书》。之后,该地块经政府有关部门批准后,由B公司完成了开发建设。故《参建协议书》应认定有效。在某鑫小区的整个开发过程中,某公司、B公司、某一厂均明知为开发某鑫小区拆除了上棉五厂的旧宿舍楼。1994年5月26日,上棉五厂、某公司、B公司、某一厂签订《会议纪要》系各方当事人的真实意思表示,四方明确了新建的两幢宿舍楼的产权归上棉五厂所有,并由B公司负责调拨办理产权证。虽然某公司与某一厂双方有联建合同约定,某公司应给付某一厂的两幢宿舍楼属等价的,但《会议纪要》各方已确认了两幢宿舍楼归上棉五厂,故原告要求确认中山北路3751弄1号、2号、3号、4号共两幢宿舍楼的产权属原告所有,并由B公司负责调拨办理房屋产权证之诉请,本院予以支持。《会议纪要》对调拨办理产权证的费用未作约定,故该办证的相关费用应根据有关部门规定支付。4、关于商业裙房的产权。根据上棉五厂与某一厂签订的《参建协议书》约定,上棉五厂可从某一厂对外联建分得的房源中获得应得的房源。但之后《会议纪要》只明确了两幢宿舍楼的交付方式,未明确商业裙房的权属、具体部位与面积、交房义务人;且上棉五厂与某公司从未就商业裙房的权利义务有过约定或达成协议,现原告要求某公司交付商业裙房无事实依据,故原告要求某公司交付289.3平方米商业裙房之诉讼请求,本院不予支持。商业裙房已由B公司抵押给银行,该房屋的他项权利受到限制,原告要求确认其拥有其中289.3平方米商业裙房的产权之诉请现无法实现。原告可按其与某一厂之间的合同关系另行解决。5、关于经济损失。某公司没有义务直接某原告交付两幢宿舍楼及289.3平方米的商业裙房,故原告诉请要求某公司赔偿逾期交房的经济损失于法无据,本院不予支持。

  综上,依照《中华人民共和某民法通则》第四条、第五条、第八十五条、第八十八条第一款之规定,判决如下:

  一、本市中山北路3751弄内两幢宿舍楼的产权归原告上某某(集团)有限公司所有。

  二、上述房屋产权证由被告上某B房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内负责调拨办理。办理手续中所发生的有关费用,由原告上某某(集团)有限公司与被告上某B房地产开发经营有限公司按上某市人民政府及房地产主管部门有关规定处理。

  三、对原告上某某(集团)有限公司的其余诉讼请求不予支持。

  本案案件受理费人民币51,165元,诉讼保全费人民币25,520元,评估费用人民币24,227.5元,共计人民币100,912.5元。其中人民币52,912。5元由原告上某某(集团)有限公司负担,人民币48,000元由被告上某某房地产总公司、被告上某B房地产开发经营有限公司、被告上某某一厂各自负担人民币16,000元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,某本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上某市高级人民法院。

  审 判 长 吴耀君

  审 判 员 王文耀

  代理审判员 王 珍

  二00三年二月二十五日

  书 记 员 宋 歌

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